বাড়িভাড়া নিয়ে চলছে বিশৃঙ্খল অবস্থা

॥ সাইদুর রহমান রুমী ॥
রাজধানী ঢাকাসহ সারা দেশে বাড়িভাড়া নিয়ে চলছে বিশৃঙ্খল অবস্থা। বাড়ির মালিকরা যে যার মতো করে ভাড়া আদায় করছে। এক্ষেত্রে মানা হচ্ছে না সরকারি আইন ও নিয়মকানুন। কাগজে-কলমে ‘বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন’ থাকলেও এর নেই কোনো যথাযথ প্রয়োগ। তদারকি নেই সরকারি কর্তৃপক্ষেরও। পরিস্থিতি দিন দিন হয়ে উঠছে অসহনীয়। এ সুযোগে শুধু রাজধানীতেই বিগত এক দশকে ভাড়া বেড়েছে পাঁচগুণ।
রাজধানীতে লাগামহীন বাসা ভাড়া বৃদ্ধি রোধে আইনের কোনো প্রয়োগ নেই। এ সুযোগে মালিকরা ইচ্ছেমতো ভাড়া বাড়িয়ে চলেছে। সম্প্রতি নিজের বাড়ির ভাড়া বৃদ্ধিজনিত জালিয়াতির কারণে পদত্যাগ করেছেন বাংলাদেশি বংশোদ্ভূত যুক্তরাজ্যের মন্ত্রী রুশনারা আলী। অথচ বাংলাদেশে এ বিষয়ে কারো কোনো তদারকি নেই।
১০ বছরে রাজধানীতে বাসা ভাড়া বেড়েছে পাঁচগুণ : বাংলাদেশ ভাড়াটিয়া পরিষদের তথ্য বলছে, গত ১০ বছরে রাজধানীতে বাসা ভাড়া বেড়েছে পাঁচগুণ। বাড়তি ভাড়ার বিষয়ে সরকারের কোনো সংস্থাই কিছু করছে না বলে জানা গেছে। সাধারণ জনগণের জীবনমান বিষিয়ে উঠেছে। রাজধানীর ১৫-২০ শতাংশ বাড়ির মালিকদের নিকট জিম্মি হয়ে পড়েছেন পুরো নগরবাসী। বাসা ভাড়ার জন্য মোট আয়ের ৩০ শতাংশ নির্ধারিত থাকলেও এলাকাভেদে তা দ্বিগুণ-তিনগুণ হয়ে যাচ্ছে। একদিকে দ্রব্যমূল্যের ঊর্ধ্বগতি; অন্যদিকে বছর বছর বর্ধিত বাড়িভাড়ায় নাভিশ্বাস উঠছে কর্মজীবীদের।
ভুক্তভোগী ভাড়াটিয়াদের বলার জায়গা নেই
সাত বছর ধরে কলাবাগান এলাকায় বসবাস করছেন আফরোজা আক্তার নামে এক কর্মজীবী নারী। আয়ের সঙ্গে সঙ্গতি রেখে খুঁজতে বেরিয়েছেন বাসা। কথা প্রসঙ্গে তিনি জানান, বাড়িওয়ালারা ইচ্ছেমতো ভাড়া চাচ্ছেন। ভাড়ার সঙ্গে সার্ভিস চার্জ সবচেয়ে বেশি সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে বর্তমানে। দুই রুম, ড্রইং-ডাইনিং একটি বাসা ক্ষেত্রবিশেষে ৩০-৩৫ হাজার টাকা চাওয়া হচ্ছে। সাথে আছে আলাদা ইউটিলিটি ও সার্ভিস চার্জ। তার মতে, বাসা ভাড়া ও ইউটিলিটিসহ হাঁপিয়ে ওঠা এসব অযাচিত খরচের কারণে মানুষ অনেক সময় দুর্নীতিতে জড়িয়ে যায়। সরকারের উচিত মানুষের সঠিক বাসস্থানের ব্যবস্থা করা ও জীবনকে যথাসম্ভব সহজ করা।
ভুক্তভোগীরা জানান, বর্তমানে এলাকাভেদে যেখানে অনেক সচ্ছল মানুষও হিমশিম খাচ্ছে বাড়তি ভাড়া নিয়ে, সেখানে মধ্য ও স্বল্প আয়ের মানুষের কাছে এটা এখন গলার কাঁটা হয়ে দাঁড়িয়েছে।
রাজধানীর বনশ্রীতে দুই রুমের একটি বাসায় পরিবার নিয়ে ভাড়া থাকেন বেসরকারি চাকরিজীবী আবু তাহের। তিনি বলেন, মাসের বেতন যা পাই, তার অর্ধেকের বেশি মাসের শুরুতেই বাসা মালিকের হাতে তুলে দিতে হয়। এর বাইরে পরিবারের জন্য অন্য খরচ বাধ্য হয়ে কমাতে হচ্ছে আমাদের মতো মধ্যবিত্তদের। যার জন্য আমরা পারতপক্ষে চিকিৎসকের কাছেও অনেক সময় যেতে চাই না। এভাবে মানুষ এ শহরে অসুস্থ হয়ে পড়ছে। তার ওপর প্রতি বছরই ভাড়া বেড়ে চলছে। রাজধানীতে প্রায় ৮০ শতাংশ মানুষ ভাড়া বাসায় বসবাস করেন। কিন্তু অল্পসংখ্যক বাসা মালিকের কাছে তারা জিম্মি। তিনি দুঃখ করে বলেন, আমার মতো একজন সাধারণ মানুষ প্রায় ৩৫ হাজার টাকা বেতন পাই। যার মধ্যে বাসা ভাড়া ১৫ হাজার আর গ্যাস, পানি, বিদ্যুৎ বিল মিলে মোট ১৯ হাজার টাকা পড়ে। বাকি সামান্য টাকা দিয়ে সংসার চালাতে গিয়ে প্রতি মাসেই ঋণ করতে হয়। সরকারের উচিত এ বিশালসংখ্যক মানুষের কথা বিবেচন করে বাসা ভাড়ার বিষয়ে কঠোর হওয়া। তার মতে, এ রক্তচোষা বাড়িওয়ালারা সরকারের নির্ধারিত কর পর্যন্ত ঠিকমতো দেয় না। অথচ ভাড়া বাড়াচ্ছে ইচ্ছেমতো।
৩৪ বছর আগের বাড়িভাড়া আইন
ভাড়া নিয়ন্ত্রণে ‘বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন’ প্রণয়ন করা হয়েছে ১৯৯১ সালে। প্রায় তিন যুগ হলেও গঠিত হয়নি স্বতন্ত্র নিয়ন্ত্রক সংস্থা। নজরদারির জন্যও নেই কোনো মনিটরিং সেল।
সরকারি আইনের প্রতি বৃদ্ধাঙ্গুলি প্রদর্শন করে ঢাকার বাড়ির মালিকরা ইচ্ছামতো তাদের ভাড়াটিয়াদের কাছ থেকে ভাড়া আদায় করছেন। প্রশাসনের নাকের ডগায় এসব ঘটনা ঘটছে। প্রশাসন এসব দেখেও না দেখার ভান করে আছে। এ-সংক্রান্ত ৩৪ বছরের বাড়িভাড়া আইন আদতে তেমন কোনো কাজে আসছে না। তারপরও সেটি কোনো বাড়ির মালিক মানছেন না। আইনকে বৃদ্ধাঙ্গুলি দেখিয়ে নতুন বছর ছাড়াও বিদ্যুৎ, গ্যাস ও নিত্যপণ্যের মূল্যবৃদ্ধির সঙ্গে সঙ্গে ভাড়া বাড়ানো হচ্ছে, যা ভাড়াটিয়ার জীবনকে আরও দুর্বিষহ করে তুলছে। বাড়িভাড়া নিয়ে বাড়িওয়ালাদের স্বেচ্ছাচারিতার কারণে কমিশন গঠনের নির্দেশ দিয়েছিল আদালত। সেটিরও বাস্তবায়নে কোনো উদ্যেগ নেই। এমনকি বাড়িভাড়া নৈরাজ্য রোধে দুই সিটি করপোরেশনেরও কোনো উদ্যোগ নেই।
কনজ্যুমারস অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (ক্যাব) তথ্যানুযায়ী, ঢাকায় ১৯৯০ সালে পাকা ভবনে দুই কক্ষের একটি বাসার ভাড়া ছিল ২ হাজার ৯৪২ টাকা। ২০১৫ সালে সেই ভাড়া দাঁড়িয়েছে ১৮ হাজার ১৫০ টাকা। ২০২৫ সালে এসে সেটি তারও কয়েকগুণ বাড়ানো হয়েছে।
বাড্ডা, উত্তরা ১১, ১২ নম্বর সেক্টর কয়েক মাস আগেও যখন ইউনিয়নের আওতায় ছিল, তখন ফ্ল্যাটের ভাড়া ৫-৬ হাজার টাকা ছিল। ডিএনসিসিতে যুক্ত হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে নিয়মনীতি তোয়াক্কা না করে ফ্ল্যাট ভাড়া বাড়ানো হয়েছে ১২-১৫ হাজার টাকা। বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন প্রণয়নের পর ঢাকা সিটি করপোরেশন এলাকা ও অবস্থানভেদে ভাড়ার হারও নির্ধারণ করে। বাস্তব অবস্থার পরিপ্রেক্ষিতে সেই হার পুনর্নির্ধারণ করে বাস্তবায়নের কোনো উদ্যেগ।
কী আছে আইনে
বাসা ভাড়ার অগ্রিম ভাড়া নেওয়ার ক্ষেত্রে প্রথমেই ভাড়াটিয়াদের একটি বড় অংকের টাকা অগ্রিম করতে হয়। এ অগ্রিমের পরিমাণ কতটা হবে, তা নির্ধারণ করে দেওয়া আছে আইনে। তবে আইনের তোয়াক্কা না করে রাজধানীতে ভাড়াটিয়াদের কাছ থেকে দুই থেকে তিন মাসের ভাড়া অগ্রিম নেওয়া হচ্ছে। রাজধানীর বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় ১ হাজার ৫০০ স্কয়ার ফুটের একটি বাসার ভাড়া ৩০ হাজার টাকা হলে অগ্রিম দিতে হয় ৯০ হাজার টাকা। এলাকাভেদে কোনো কোনো ক্ষেত্রে ছয় মাসের ভাড়া পর্যন্ত অগ্রিম নেওয়া হয়। তবে ‘বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন-১৯৯১’-এর ১০ ধারায় বলা হয়েছে, বাসা মালিকরা সর্বোচ্চ এক মাসের ভাড়া অগ্রিম নিতে পারবেন। এর ব্যতিক্রম ঘটলে জরিমানা হতে পারে।
ভাড়া বৃদ্ধি
বাড়িভাড়া বৃদ্ধির ক্ষেত্রেও সংবিধানে রয়েছে সুনির্দিষ্ট বিধান। আইনের ১৬ ধারায় বলা হয়েছে, বড় কোনো ধরনের নির্মাণকাজ বা পরিবর্তন আনা ছাড়া বাসা মালিক দুই বছরের মধ্যে মূল ভাড়া বৃদ্ধি করতে পারবেন না। এক্ষেত্রেও হচ্ছে অনিয়ম। দেখা গেছে, রাজধানীতে গত ২০ থেকে ২৫ বছরে বাড়িভাড়া বেড়েছে ২০০ শতাংশ। আইনে বলা হয়েছে, সর্বনিম্ন দুই বছর পরপর ভাড়া বৃদ্ধি করা যাবে, আর তা পূর্বের ভাড়ার ১০ শতাংশের বেশি হবে না।
রক্ষণাবেক্ষণ খরচ
বাসার রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত ও সার্ভিস চার্জের ক্ষেত্রেও রয়েছে অসঙ্গতি। দেখা গেছে, রাজধানীর বাসা মালিকরা পুরোটা রক্ষণাবেক্ষণ খরচ চাপিয়ে দিচ্ছেন ভাড়াটিয়াদের ওপর। অথচ আইন অনুযায়ী বিষয়টি হওয়ার কথা ছিল ভিন্ন। ‘বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন-১৯৯১’-এর ২১ ধারায় বলা হয়েছে, ভবনে পানি, বিদ্যুৎ সরবরাহ সংশ্লিষ্ট রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতের খরচ বহন করবেন মালিকপক্ষ। কিন্তু আইন না মানায় প্রতি মাসে ভাড়াটিয়াদের ৫ থেকে ১০ হাজার টাকা বেশি গুনতে হচ্ছে।
বাসা ভাড়ার চুক্তি
বাসার মালিক ও ভাড়াটিয়াদের সমস্যার সমাধান সম্ভব- যদি দু’পক্ষের মধ্যে চুক্তি সঠিকভাবে সম্পন্ন করা হয়। ওই চুক্তি অনুযায়ী যেকোনো পক্ষ প্রয়োজনে আইনের আশ্রয় নিতে পারেন। চুক্তিতে ভাড়া, ভাড়া বৃদ্ধির সময় ও শতকরা হার, দুই পক্ষের দায়িত্ব, বাসা ছাড়ার সময় ও নোটিশ এবং অন্য নীতিমালাগুলো পরিষ্কার থাকলে তা মালিক, ভাড়াটিয়া ও বাসভবন তিনটির জন্যই সুবিধাজনক। আর এ চুক্তিতে আইনের প্রতিফলন না থাকলে ভাড়াটিয়াদের ভোগান্তি কমবে না। আর এক্ষেত্রে দুই পক্ষের সচেতনতার পাশাপাশি আইন প্রয়োগকারী সংস্থাগুলোকেও সক্রিয় হতে হবে।
ভাড়াপ্রাপ্তির রসিদ
বাসা ভাড়াপ্রাপ্তির রসিদের ক্ষেত্রেও অনেক সময় আইন মানা হয় না। আইন অনুযায়ী ভাড়া প্রদানের আগে মালিক বাসা ভাড়া ও অন্যান্য খরচসহ একটি রসিদ দেবেন ভাড়াটিয়াকে। ভাড়ার অর্থ পরিশোধের পর সেই রসিদে ভাড়াটিয়া ও মালিক দুই পক্ষ স্বাক্ষর করবেন। এতে করে আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে দু’পক্ষেরই নিরাপত্তা নিশ্চিত হয়।
ইচ্ছেমতো উচ্ছেদ করা যাবে না
এ আইনের ১৮নং ধারায় উল্লেখ রয়েছে যে, ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন বা ১৮৭২ সালের চুক্তি আইনের বিধানে যাই থাকুক না কেন, ভাড়াটিয়া যদি নিয়মিতভাবে ভাড়া পরিশোধ করতে থাকেন এবং বাড়িভাড়ার শর্তসমূহ মেনে চলেন, তাহলে যতদিন ভাড়াটিয়া এভাবে করতে থাকবেন, ততদিন পর্যন্ত উক্ত ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। এমনকি ১৮(২) ধারা মতে বাড়ির মালিক পরিবর্তিত হলেও ভাড়াটিয়া যদি আইনসম্মত ভাড়া প্রদানে রাজি থাকেন, তবে তাকে বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করা যাবে না। চুক্তিপত্র না থাকলে যদি কোনো ভাড়াটে প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করেন, তাহলেও ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না।
বাড়িভাড়া জালিয়াতিতে ব্রিটিশ মন্ত্রী রুশনারা আলীর পদত্যাগ
নিজের বাড়ির ভাড়াবৃদ্ধি বিতর্কে পদত্যাগ করেছেন বাংলাদেশি বংশোদ্ভূত যুক্তরাজ্যের গৃহহীনবিষয়ক মন্ত্রী রুশনারা আলী। গত ৭ আগস্ট ব্রিটিশ প্রধানমন্ত্রীর কার্যালয় ১০ নম্বর ডাউনিং স্ট্রিট তার পদত্যাগ নিশ্চিত করে।
বিবিসির প্রতিবেদনে বলা হয়, এ পদত্যাগের পেছনে মূলত অভিযোগ ছিল রুশনারা পূর্ব লন্ডনে নিজের মালিকানাধীন বাড়ির ভাড়া বাড়ানোর জন্য যে কৌশল অবলম্বন করেছেন, তা আইনের লঙ্ঘন ছিল।
বিবিসি জানায়, গত বছরের নভেম্বরে রুশনারা আলী বাড়ি বিক্রি করবেন জানিয়ে তার চার ভাড়াটিয়াকে চার মাসের নোটিশে বাড়ি ছাড়তে বলেন। কিন্তু তারা চলে যাওয়ার ছয় মাসের মধ্যেই সেই একই বাড়ি আবার নতুন করে প্রতি মাসে ৭০০ পাউন্ড বেশি ভাড়ায় দেওয়া হয়। এ ঘটনার মাধ্যমে রুশনারা আলী ‘রেন্টার্স রাইট বিল’ অমান্য করেছেন বলে অভিযোগ। এই আইন অনুযায়ী, কোনো মালিক যদি বিক্রির উদ্দেশ্যে ভাড়াটিয়াকে বের করে দেন, তবে ছয় মাসের মধ্যে ভাড়া দেওয়া যাবে না।
ফলে প্রধানমন্ত্রী কিয়ার স্টারমারের কাছে পদত্যাগপত্র দেন রুশনারা আলী। এতে তিনি লেখেন, ‘আমি সবসময় আইনগত বাধ্যবাধকতা মেনেই কাজ করেছি। তবে এটি স্পষ্টত আমার দায়িত্বে থাকা মানেই সরকারের কাজের জন্য একটি বিভ্রান্তি তৈরি হবে।’
তিনি আরও বলেন, ‘এ পরিস্থিতিতে দায়িত্ব পালন অব্যাহত রাখা সরকারের কাজকে বাধাগ্রস্ত করবে বলে আমি মনে করি। এজন্য আমি পদত্যাগের সিদ্ধান্ত নিয়েছি।’
প্রধানমন্ত্রী কিয়ার স্টারমার আলীর পদত্যাগে কৃতজ্ঞতা প্রকাশ করে বলেন, ‘তিনি অত্যন্ত নিষ্ঠার সঙ্গে কাজ করেছেন। আমি জানি, তিনি পেছন থেকে সরকারের কাজে সহায়তা করবেন এবং বেথনাল গ্রিন ও স্টেপনির জনগণের স্বার্থে কাজ চালিয়ে যাবেন।’
এ ঘটনায় লন্ডন রেন্টার্স ইউনিয়ন বলছে, রুশনারা আলীর আচরণ ছিল ‘অমার্জনীয়’।
রেন্টার্স রিফর্ম কোয়ালিশন নামে ভাড়াটিয়াদের আরেক সংগঠন জানিয়েছে, ‘এটি সঠিক সিদ্ধান্ত’ এবং তিনি মন্ত্রী হিসেবে আর দায়িত্ব পালনের যোগ্য ছিলেন না।
টোরি পার্টির চেয়ারম্যান কেভিন হলিনরেক বলেন, ‘আলী যে কাজ করেছেন, তা অবিশ্বাস্য রকমের দ্বিচারিতা। আমরা তার পদত্যাগ দাবি করেছিলাম।
কী বলছে ভাড়াটিয়া পরিষদ
এ বিষয়ে ভাড়াটিয়া পরিষদের সভাপতি বাহরানে সুলতান বাহার বলেন, রাজধানীতে লাগামহীনভাবে বাসা ভাড়া বৃদ্ধি রোধে প্রয়োজন আইনের সঠিক প্রয়োগ। প্রতি বছরই ভাড়া বৃদ্ধি করে চলেছে বাসার মালিকরা। তাদের আচরণের কাছে অসহায় হয়ে আছেন ভাড়াটিয়ারা। এমন সমস্যা সমাধানে আইন ও বিধি যথোপযোগী করে তার প্রয়োগ নিশ্চিত করতে হবে।
তিনি আরও বলেন, সরকারকে উদ্যোগ গ্রহণ করতে হবে। জাঁতাকলে চ্যাপ্টা হওয়া এ ভাড়াটিয়াদের সমস্যা সমাধানে সিটি কর্পোরেশনকে মনিটরিংয়ের পাশাপাশি ভ্রাম্যমাণ আদালত পরিচালনা করতে হবে। দীর্ঘদিন ধরে চলে আসা এ সমস্যার সমাধান এখনই না করা গেলে আগামীতে আরও অসহায় হয়ে পড়বে এসব ভাড়াটিয়া।
কী বলছেন আইন বিশেষজ্ঞরা
হাইকোর্ট ও ঢাকা জর্জ কোটের তরুণ আইনজীবী মো. শাহীন মণ্ডল সোনার বাংলাকে বলেন, প্রথমত বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনটি অনেক পুরোনো। আইনটি যুগোপযোগী করা প্রয়োজন। আর বিদ্যমান আইন অনুসারেও আমরা ভাড়াটিয়া-বাড়িওয়ালাদের প্রচুর মামলা পাচ্ছি। বেশিরভাগ সময়ই দেখা যায়, ভাড়াটিয়ারা ভুক্তভোগী। তবে তারা আইন ভালোভাবে না জানার কারণে অনেকেই সঠিক বিচার পান না। তাই ভাড়া নেয়ার ক্ষেত্রে আইন অনুযায়ী ডকুমেন্টেশন করা জরুরি।